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Recht / Zivilrecht 
Freitag, 24.11.2017

Fristlose Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieters wirksam - gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam

Das Landgericht Berlin hat den Mieterschutz bei Zahlungsrückstand gestärkt. Nach einem aktuellen Urteil (Az. 66 S 90/17) kann ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befindet, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündigt, ist diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird. Das ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Daher blieb es im vorliegenden Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen.

Mit Schreiben vom 11. Juli 2016, dem Mieter drei Tage später zugegangen, hatten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31. Oktober 2016 gekündigt, da sich der Mieter mit einem Betrag von insgesamt 500,30 Euro für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am 19. Juli 2016 erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages. Nach den gesetzlichen Mietvorschriften wurde dadurch die fristlose Kündigung unwirksam. Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 11. Juli 2016, die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum 31. Oktober 2016 beendet habe.

Entgegen der ersten Instanz gab das Landgericht dem Mieter Recht. Zum Zeitpunkt als die fristlose Kündigung der Vermieter zugegangen sei, sei der Mietvertrag unmittelbar beendet worden. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist greife ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder “aufleben”. Das Gericht wies die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Mieter ab und wich insofern von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ab.

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