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Steuern / Einkommensteuer 
Dienstag, 24.10.2017

Ermittlung des Vergleichsmietpreises bei verbilligter Vermietung

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied, dass die Mietpreisgrößen zur Ermittlung einer verbilligten Vermietung in der Regel einerseits anhand eines geeigneten Mietspiegels und andererseits anhand der individuellen Wohnsituation (Größe, Ausstattung, Zustand des Hauses, vertragliche Vereinbarungen) ermittelt werden (Az. 3 K 3144/15).

Im Streitfall hatten Eltern zwei Wohnungen in ihrem Haus an ihre Kinder vermietet. In dem Angehörigen-Mietvertrag war eine Bruttowarmmiete von 4,06 bzw. 4,17 Euro pro qm für eine sehr alte und schlecht isolierte Wohnung vereinbart worden. Nach einer Ortsbegehung hatte das Finanzamt den Werbungskostenabzug wegen verbilligter Vermietung geändert.

Das Gericht hielt die entsprechende Änderung der Einkommensteuerbescheide für rechtmäßig. Die vereinbarte Bruttowarmmiete zwischen Eltern und Kindern war in den Streitjahren in der Spanne zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Marktmiete. Gleichzeitig sei die Totalüberschussprognose in jedem Jahr negativ gewesen. Als Konsequenz hätten die Werbungskosten nur anteilig von den Einkünften abgezogen werden dürfen. Für die Bestimmung des Marktpreises der Miete kämen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten in Betracht. Die Gemeinde könne einen Mietspiegel erstellen, ein Sachverständiger könne ein Gutachten durchführen oder das Finanzamt nutze einen eigenen Mietspiegel. Es seien aber auch andere Quellen anerkannt und zulässig. Wichtig sei dabei jedoch, dass ähnliche Wohnungen miteinander verglichen werden.

Bei einer Bruttowarmmiete müssten zu der geschätzten Marktmiete noch die Nebenkosten hinzugerechnet werden. Für das Alter des Wohnhauses, die daraus herrührende schlechte Isolierung sowie die Einfachverglasung sei ein Abschlag der Marktmiete um jeweils 10 % angemessen gewesen. Für die untypischerweise übernommene Verpflichtung der Vermieter, Kleinstreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen, sei aber ein Zuschlag von 10 % vorzunehmen. Insgesamt liege hier eine verbilligte Vermietung vor.

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