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Recht / Zivilrecht 
Freitag, 20.10.2017

13 Jahre lang keine Zwangsräumung gegen Wohnungsmieter: Anspruch verwirkt

Das Amtsgericht München entschied, dass das Recht des Vermieters auf Räumung einer Mietwohnung verwirkt ist, wenn er über 13 Jahre hinweg die Zwangsräumung nicht veranlasst (Az. 424 C 26626/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Gemeinde seit Anfang 2000 eine gemeindliche Wohnung an das klagende Ehepaar vermietet. Die beiden mittlerweile volljährigen Kinder des Ehepaares wohnten seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. ihrer Geburt ununterbrochen in der Wohnung. Wegen Mietrückständen in Höhe von 3.671 Euro erwirkte die Gemeinde am 13.05.2003 ein Räumungsurteil gegen die Familie. Von der Zwangsvollstreckung des Räumungstitels sah die Gemeinde zunächst aufgrund der Fürsprache der Eltern- und Jugendberatungsstelle des Landratsamtes ab. Diese hatte sich bei der Gemeinde dafür eingesetzt, dass der Familie die Wohnung erhalten bleibe, um eine Entwurzelung der Kinder zu vermeiden. Die seinerzeit noch minderjährige Tochter des Ehepaars befand sich in sozialpädagogischer Betreuung und auch der Sohn, der damals die örtliche Grundschule besuchte, hätte nach Ansicht der Eltern- und Jugendberatungsstelle durch einen Umzug eine Erschütterung erfahren, die die gerade erreichte Entwicklung zur Ermöglichung eines regulären Schulalltags zunichte gemacht hätte. Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar die Mieten nur unregelmäßig und nicht vollständig, sodass erhebliche Mietrückstände aufliefen. Mit Schreiben vom März 2016 wurden “nach Durchsicht der Mieterkonten” die Zahlungsrückstände bei dem Ehepaar angemahnt, u. a. die “Soll-Miete” für Januar, Februar und März 2016. Ende 2016 beauftragte die Gemeinde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Das Ehepaar erhob Vollstreckungsabwehrklage.

Das Gericht gab der Familie Recht. Die Gemeinde habe das Recht auf Räumung der Wohnung aus dem Urteil von 2003 verwirkt. Als juristische Laien durften sich die Mieter, da von “Mieterkonten” und “Soll-Miete” die Rede gewesen sei, darauf verlassen, dass die Stadt endgültig von einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel Abstand genommen hatte. Ein solches Abstandnehmen sei auch bereits im Jahr 2003 geschehen, als die Stadt auf Betreiben der Eltern- und Jugendberatungsstelle hin nach eigenem Bekunden zunächst von einer Vollstreckung Abstand genommen hatte. Für die Kläger sei nicht ersichtlich gewesen, dass die Stadt ab einem bestimmten Zeitpunkt nun doch vollstrecken wollte. Das Schreiben sei aufgrund seiner Formulierung hingegen geeignet gewesen, das Vertrauen der Kläger darin zu bestätigen, die Stadt werde auch jetzt nicht vollstrecken. Die Gründe, warum die Stadt damals auf eine Vollstreckung verzichtet hatte, hätten schon seit langer Zeit nicht mehr bestanden, ohne dass aus dem Verhalten der Stadt jemals ein Umschwung dahingehend ersichtlich geworden wäre, dass deshalb nunmehr doch vollstreckt werden sollte.

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